内容摘要：随着房价的不断上涨，房子成了人们生活中的大项，结婚时想有套自己的房，面临离婚时要分割房产。离婚时纠纷中房产如何分割往往成为离婚诉讼中争议的焦点，笔者结合案例，将离婚纠纷中房产分割以购买时间节点为轴，结合出资主体、登记情况、是否贷款及房产性质、来源等方面，对离婚纠纷中房产的分割的相关问题总结和梳理成文。

一、婚前购房离婚时如何分割？

  （一）男女双方中一方于婚前出资全款购房，或者婚前出首付按揭买房并还清个人贷款的，登记在出资人一人名下，不论是婚前还是婚后取得产权证，均认定为婚前个人财产。另一方无权要求分割。

婚前以个人名义签订购房合同，以个人财产支付首付并办理贷款，产权登记在出资方名下的，无论房屋产权是婚前还是婚后取得，产权均应判归登记方所有。对于使用共同财产还贷的部分，实际上是夫妻双方以共同财产偿还了购房方的婚前个人债务。由于这种偿还房贷的行为随着房屋的升值具有了一种投资的属性，为了弥补未得房方面临的离婚后房价提升，将共同偿还贷款部分对应的房屋增值予以分割更能实现夫妻财产分割的公平原则。在司法实践中，法官会查明房屋购买时的价款、首付款数额、按揭贷款本息数额、夫妻共同偿还本息数额及其占房屋全部价款和贷款本息的比例。先用共同还贷本息数额除以房屋购买时的价格和贷款本息总额，计算中共同还贷部分占房屋购买时总款项的比例。然后再用双方认可或者司法评估的房屋在离婚诉讼时的现价值。并用现价值乘以上述比例除以2，就是未得房方所能得到的共同还贷对应的房屋增值补偿。而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

（二）婚前男女双方（含双方父母家庭）出资购房

实践中有些情侣在恋爱期间会由双方家庭互相资助购房，法院一般会怎么认定和处理所购房屋？

（1）在同居期间买房，男女双方（父母）共同出资购置房屋，房产登记在双方名下的， 登记结婚后又离婚的，那法院基本会按共同生活期间，以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。一般认定为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资多的一方可适当多分。注意，这里讲的是共同共有，不是按份共有，意味着离婚时一般不按出资多少来分割；如果购房时双方另有约定，按照约定处理。如果恋爱男女双方共同出资买房后结婚不成，应当根据出资份额比例分割房产。因恋爱双方不具备法定婚姻关系，不适用婚姻关系存续期间的法定共同财产制。双方或者双方家庭共同出资购房是为了今后的夫妻共同生活所用，如果房屋最终登记在双方名下，因双方实际上并未登记结婚，不能认定为属于共同共有的财产，应当按照出资额确定房屋为双方按份共有才能公平保护双方权益。

如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。案例：王某张某恋爱期间共同投资买房，签订《共同持有房屋协议》。分手后，王某要求解除协议、返还房屋投资款。法院认为，协议意思表示真实，不违反强制性规定，不存在无效、撤销或履行障碍等事由，双方应依约履行义务，不予支持王某的诉讼请求 。

（2）婚前双方（父母）共同出资，房产登记在一方名下，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

如果恋爱期间双方共同出资购房，屋最终登记在了一方名下，后未能登记结婚的，诉讼分割房产时，则未登记方的出资应当属于对登记方的赠与，这种赠与与一般赠与存在的区别是它应当解释为一种附条件的赠与，所附条件就是双方登记结婚。如果条件未成立，这种赠与失去了给付的基础和目的，即使完成了实际支付，办理了房屋权属登记，也应当类推适用彩礼返还的有关规定，允许未登记权利方要求返还出资款项的请求。

（4）婚前男女一方出资买房，房产登记在对方名下。通常是因出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，离婚时，该房产应一般认定为登记一方的个人财产，如有房贷或者借款，为登记一方的个人债务，应当对未登记方的出资与清偿部分予以返还。若未登记一方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在乙一方名下，多会视为以结婚为目的的赠与，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。如果双方未能登记结婚的，一般按登记一方个人财产处理，但应返还对方出资款，可适当考虑给登记一方适当补偿。

二、结婚后购房离婚时如何分割？

（一）婚姻关系存续期间，双方以共同财产购房，无论首付还是全款，房屋登记在夫妻二人名下，或者只登记在一人名下，房屋均属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。如登记在未成年子女名下一般视为未成年子女财产，有抚养方暂时管理。

如果婚姻关系存续期间，夫妻双方以共同财产出资，无论首付还是全款，离婚后才取得产权的，也应当认定该房屋属于夫妻共同财产，只是离婚时因房屋未获得权属只能处理居住问题。具体分割此类房屋时，应当考量到如果按揭贷款的，离婚后有用个人财产偿还房贷的因素。

 （二）婚后一方以婚前个人财产支付全款购房，登记在出资人一人名下的，根据婚姻法的相关规定，房屋按个人财产处理，此类房屋不属于婚姻关系存续期间取得财产，不能认定为夫妻共同财产，应视为个人财产。

（三）婚后一方以婚前个人财产支付首付款购房（或者一方卖了婚前的房屋支付新购房屋的首付款）登记在自己名下，根据婚姻法的相关规定，房屋按个人财产处理，这里区分的重要标准应当是出资的来源，而不是单纯以产权登记为离婚前还是离婚后为标准。具体举证责任的分配方，对离婚后取得产权的房屋，主张为共同财产的一方应当对房屋购房的出资时间、出资来源承担举证责任。只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同及其共有。

（三）如果婚后一方以婚前财产支付房屋首付款购房（或者一方卖了婚前的房屋支付新购房屋的首付款），新购房屋登记在双方名下或是对方名下，离婚时一般认定为夫妻共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房屋产权。

 三、父母出资买房，离婚时如何处理？

（一）婚前一方父母出全资购房，登记在自己子女一人名下，属于婚前个人财产，离婚时对方无权要求分割。

案例：王先生和赵小姐高中时便相识，婚前恋爱多年，感情一直很好。2010年9月，两人按照家乡风俗宴请亲朋好友举办了隆重的婚礼，由于赵小姐单位特殊，对配偶身份进行了一定时间的政审，二人办理结婚登记已经是2011年6月份。在此期间，王先生父母以儿子的名义全款出资在济南市历下区购买了一套二手房（学区房），房屋于2011年3月取得房产证，登记权利人只写了王先生一人。

二人结婚后工作繁忙，王先生经常在外地出差，聚少离多，久而久之感情慢慢疏远。赵小姐于2016年起诉到法院，请求判决二人离婚，并认为历下区的学习房是二人举办结婚仪式后王先生父母赠与给两个人共同生活居住的，应当按照夫妻共同财产予以分割。王先生同意离婚，但坚持认为该房屋属于自己父母对自己的个人赠与，不属于夫妻共同财产。

按照《婚姻法》司法解释二第二十二条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这里所指的结婚应当做严格解释，我国法律采取的是登记结婚制，就是只有办理具有法律效力的结婚登记后才能认定为双方具有法定夫妻关系。根据传统习俗举行的婚礼、仪式、订婚均不具备登记的法定效力，不能认定双方产生法定夫妻关系。

王先生父母在二人办婚礼后登记结婚前全款出资为二人购置房屋，虽然也具备用于二人共同生活用途的目的，但产权登记在王先生个人名下。根据传统习俗和家庭道德，为子女婚前购房的父母很少有明确表达赠与双方还是单方的，司法实践也认识并尊重到这一点，采取了登记推定主义。即结婚前如果为子女购房的父母将房屋登记在双方名下才可以认定为父母有明确表示赠与双方的意思表示，视为对双方的共同赠与，如果仅登记在己方子女名下则只能认定为对己方子女的个人赠与。故法院据此最终认定房屋属于王先生的个人财产，驳回了赵小姐的诉求。

《婚姻法》司法解释二第二十二条第二款的规定同样可以适用登记推定主义。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，一般该出资会认定为对夫妻双方的赠与，但如果出资父母将房屋登记在了己方子女名下，也可视为父母明确表示赠与己方子女。

  （二）结婚后一方父母（全额）出资，登记出资方子女名下，房屋属于登记产权人一方个人财产。婚姻法司法解释规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

（三） 婚后一方的父母出资支付了房屋首付款，登记在其一人名下，由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会认定为夫妻共同财产。

案例：王某是家中独子，父母一生辛勤劳动，攒下100万元。2008年，王某和刘某登记结婚。为了支持两个年轻人在北京打拼，2010年王某父母拿出自己的100万元终生积蓄作为首付款为王某刘某夫妻按揭买了一套两居室商品房，首付款是王某父母直接转给王某账户后由王某向开发商支付，购房合同也是王某签署，房屋贷款是以王某的住房公积金办理，一直由王某支付按揭贷款，2013年该房屋产权办理在了王某个人名下。2016年，王某和刘某因感情不和闹离婚。刘某起诉到法院要求与王某离婚，并要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。王某表示两人感情基础薄弱，无法继续共同生活，同意离婚，但不同意房屋作为共同财产分割。该房屋由自己父母出资，并登记在自己名下，贷款也是自己一直在还，应当属于自己的个人财产。

《婚姻法》司法解释三第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买不动产并登记在出资方子女名下的，视为对己方子女的个人赠与，房屋认定为出资方子女的个人财产。”这一条款应当做限制解释，这里所称的出资应当仅指全额出资。因为只有全额出资，父母才能取得房屋产权，将所购房屋登记在己方子女名下才具备房屋产权赠与的法律属性。

本案中，王某的父母对所购房屋仅支付了首付款，属于部分出资，无法取得房屋的所有权，虽然产权登记在王某个人名下，但不能适用司法解释三第七条的规定，因为王某的住房公积金在二人婚后也属于夫妻共同财产，王某实际上一直用共同财产在偿还按揭贷款，该房屋应当认定为夫妻共同财产，但具体分割时应当根据公平原则，酌情考量王某父母的出资情况对其适当多分。

（四）婚后一方父母出资支付了房屋首付款，登记在双方名下，由夫妻二人共同还贷，则离婚时房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以考虑出资父母的子女一方适当多分。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。

（五）婚后一方父母出资支付房屋首付款，登记在对方子女名下，一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

（六）双方父母均出资，房子登记在夫妻双方名下，房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

（七）双方父母均出资，或双方家庭共同出资购房，但登记在具有购房资格的一方名下的情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自（父母）的出资份额按份共有，应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。但当事人另有约定的除外。如果双方对于产权未作出明确约定，则不具备购房资格一方的出资可能被认定为债权。又如，一方出资购买房产并登记在双方名下或者对方名下，该种情形可能推定为具有赠与的意思表示，在登记完毕后一般不允许撤销。如果对于购房目的和出资等未作出明确约定，在无其他证据佐证购房系出于结婚目的且相当于给付彩礼时，分手后出资方要求对方返还房产或者要求确认房屋产权归属于己方的诉求很难得到支持。如果一方出资登记在另一方名下实际系借名买房，应当签订书面的借名买房协议，仅凭出资不足以证明双方之间系借名买房关系，此种情况下出资可能会被认定为系债权，而不能据此取得房屋的产权。此外，在购房过程中，应避免现金直接交易，否则也可能出现无法还原事实，虽然出资但最终得不到认定的情况。实践中对于一方父母为双方共同购房出资的，如此前系以赠与名义，在分手后反悔并与己方子女签订借贷协 议或者借名买房协议的，该协议并不当然有效。实践中法院也可能从维护交易稳定、倡导诚实信用的角度，综合考量出资目的、利益平衡等因素予以判断。因此，父母在对子女购房进行赠与时，也应慎重考虑，最好能对赠与目的系基于子女结婚等进行约定，且对未能结婚的后果提前设想并作出相应约定或者安排。

 四、离婚判决时对房产不予处理的情况

（一）、离婚时尚未取得产权证

夫妻一方婚前除了部分还贷，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋。

没有产权证前先住着，有了产权证后另行起诉。

（二）产权证上有第三人名字

法院一般不会将其主动追加为第三人，而是采取如下措施：

（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；

（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

五、房屋分割的六种特殊情况

（一）、小产权房分割

对于已被认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

 在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。因违建房屋不合法，离婚只能认定一方居住使用。

案例：石先生和周女士于70年代末经人介绍结婚，婚后一直和石先生父母一起居住在老人所有的位于西城区某胡同的私产平房内，石先生父母于2000年左右去世后，石先生通过继承取得了房屋所有权。2008年，双方婚生子大学毕业后没有地方居住，也搬回到平房内。石先生觉得居住空间太小，向房屋管理和城市规划部门申请扩建平房，但因平房属于文保单位未获得批准。石先生和周女士便找来装修队，在老宅的院登记内私自加盖了两层房屋。

后石先生因老年活动认识了康女士后坚持要和周女士离婚，周女士不同意，石先生便起诉至法院。周女士同意离婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房本上房屋测绘图中载明的面积和两人婚后共同扩建的两层。

城镇房屋的建设和管理由城镇房屋和城市规划管理部门统一管理。未获得行政管理部门许可，擅自拆除原房屋、新建新房屋、改扩建房屋的，事后也未补办相应手续的，新建改建房屋将无法获得行政确认和取得合法所有权，属于违法违章建筑。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才能发生效力。无法取得物权登记的违建不受物权法的保护，不能认定为当事人享有的合法房屋所有权。离婚时，双方对此类房屋归属产生争议要求分割的，法院不能超越审判权限，代行政机关确认房屋的所有权并予以分割。

根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。法院据此没有支持周女士要求分割违法新建的两层房屋所有权的主张，只分割了原房本记载的房屋面积。但考虑到周女士离婚后生活困难，无房居住，新建房屋确属二人使用夫妻共同财产建造并具备分开居住的条件，法院判令新建的两层房屋中其中一层由周女士居住使用。

（二）、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

（三）、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

（四）、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。经适房屋看政策，认定虽易分割难。

案情介绍：周先生和黄女士2009年经人介绍相识结婚，周先生系北京户籍，黄女士系外地户籍。二人婚前缺乏了解，婚后一直矛盾不断，2010年周先生经过摇号取得了一套位于大兴区黄村镇的经济适用房购房资质，周先生以个人名义签订了购房合同并办理了按揭贷款，以两人共同财产支付了房屋首付款，两人每月用工资结余定期偿还月供。2016年该房屋办下产权并登记在了周先生个人名下。

2017年，二人因感情不和打算协议离婚，但对这套经济适用房的分割上却产生了分歧，双方均主张取得该房屋的单独所有权，并给予对方房价补偿。双方协商未果后黄女士起诉至法院，要求判决房屋归自己所有，给予周先生价值补偿。

根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。本案争议的经济适用房属于二人婚后以夫妻共同财产支付首付款并偿还月供购买，应当属于夫妻共同财产。但经济适用房与商品房存在明显区别，它是本市政府组织开发兴建，并以较为经济的房价向本市城镇居民家庭销售的房屋。经适房只针对本市城镇户籍中的低收入群体，取得房产证后5年方可上市交易，交易时需要交纳土地出让金。本案争议房屋属于北京市经适房，只能由具有北京市户籍的城镇居民享有产权。故法院最终判定房屋所有权归周先生，由周先生参照同区域的商品房屋价值给予黄女士价值补偿。

与经适房类似的还有“两限房”，即限房价、限套型普通商品住房。“两限房”和经适房一样，也是本市政府批准，对本市城镇居民的一种住房福利，购房人同样需要具备本市城镇居民户籍。使用夫妻共同财产购买的两限房，如果只有一方具有本市城镇户籍，应当判归本市居民所有，按照公平原则由得房方补偿未得房方价值补偿。

（五）、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。

（六）、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。 　　　　　

笔者在本文中根据自己多年的办案实践中遇到的具体案例及参考中国裁判文书网上的相关案例的裁判观点进行了总结与梳理，因离婚案件的具体案情各不相同，或涉及现行法律、司法解释等没有具体规定的，法官常常需要运用经验法则、逻辑推理、价值衡量等思维工具辅助裁判，在查清事实的基础上，作出相对公平、合理的判决，因此相似的案例各地法院在审理案件中可能做出不同的判决。