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   济南家事与财富传承律师团队为您提供专业高效的法律服务!任聪芬律师现任济南市律协家事专业委员会副主任,优秀委员,是济南资深的婚姻家事和财富传承律师。代理过大量的离婚纠纷案件和遗产继承纠纷案件,尤其擅长调解,并为高净值人士提供私人财富管理与传承服务,受到委托人的一致好评。
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执业机构:山东国曜律师事务所 
地 址:济南市历下区山大路264号国曜律师楼(山大路南首)
乘车路线:可乘117、115、K56、137、112、K139路公交车到经十路山大路站下车。
 
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婚后一方父母出首付款并偿还贷款,房屋登记在出资人子女名下,离婚如何分割?  
来源于蔡思斌律师微信公众号。关键词:离婚纠纷、共同财产、首付款、父母出资、个人财产、赠与

本文案例来源于厦门市中院二审案例,案情似乎没有那么复杂,但双方当事人对于房产志在必得,对案件中款项性质认定作了全面攻防。而一二审法院对于双方争议焦点问题作了明确回应及详细辨析,细细读来还是挺有道理,对于办理类似案例颇有参考价值。

案情简介:

朱萍萍与陈强于2006年登记结婚,于2016726日经一审法院调解离婚,对于讼争房产未予处理。陈强于200747日与开发商签订合同,购买本案讼争房产,总价为706379元,后产权登记在陈强一人名下。200795日,陈强并在银行办理了住房贷款,总贷款金额为490000元,贷款期限5年,双方约定的还贷账户为陈强名下的账号为62×××14的农业银行存款账户(以下简称还贷账户)。自2007105日起,陈强每月通过还贷账户偿还前述贷款本息,截止201255日,上述贷款偿还完毕,共计56期。双方一致确认讼争房产的购房总额加银行贷款利息为738050.47元。

陈强购买讼争房产所支出的定金20000元由案外人姐夫于200741日代为支付;200744日,陈强父亲通过现金汇款的方式向女儿(陈强姐姐)汇款220000元,首付款196379元由案外人陈强姐姐于200747日代为支付。自2007930日至201254日,在偿还前述住房贷款期间,陈强的上述还贷账户共收到40笔摘要为“现存”的款项,收到2笔摘要为陈强姐姐“转存”的款项,共计526700元。前述贷款的还贷款项均从该42笔存入的资金里所支出,本息合计521671.47元。

朱萍萍向一审法院起诉请求:依法分割夫妻共同房产。

双方争议焦点:

朱萍萍知晓上述还款事实,鉴于房屋在此期间升值巨大,朱萍萍主动自愿承担债务,认为上述男方父母代为出资的款项应为借贷,不属于赠与。而陈强则在事后补充父母单方赠与说明,认为上述款项用于购房是父母赠与其单方,与配偶无关,该部份赠与相对应的房产应属于其个人财产。

一审厦门市海沧区人民法院:既不支持借贷观点,也不支持赠与个人的观点。

甄别父母出资为子女购买房屋行为的法律性质,应从两个方面予以考量:  

第一,应尊重双方意思自治。对父母出资行为的认定原则上应以父母的明确表示为标准,此明确表示的时间应该是在出资或赠与的当时。

第二,对借贷关系是否成立应严格遵循“谁主张谁举证”原则。在现实生活中,基于彼此间密切的人身财产关系,父母的借贷往往没有借条,父母的赠与也往往没有明确的表示。此种父母出资行为性质不明的情况下,考虑到具有单务行为属性的赠与关系因不需要受赠方作出积极行为,而较具有双务行为属性的借贷关系更难以被证明;且在中国现实国情下,父母子女间的亲缘关系决定了父母出资为赠与的可能性高于借贷,故将父母出资性质的证明责任分配给主张借贷关系一方更为合理,若主张借贷关系一方的举证不充分,则应认定父母出资为赠与性质。

本案中,因陈强父亲出具的《赠与声明》距讼争房产贷款偿还完毕已过4年之久,非购房时的明确表示,应视为对购房出资性质未作出明确表示,故本案属于父母出资行为性质不明的情形,朱萍萍作为主张借贷关系方,应承担举证责任。但朱萍萍一方面无法举证其及陈强与陈强父亲在讼争房款上存在借贷合意,陈强、陈强父亲亦双双否认存在借贷合意;另一方面,其所举证的账户流水及银行汇款相关凭证仅能证明2012-2014年期间其陆续向陈强父亲支付款项这一事实,这些款项的总数额、单笔数额与陈强父亲所支付的讼争房款无法形成一一对应关系,且与当事人间的日常生活费用、加油站经营收益等款项高度混同,无法直接证明这些款项系偿还陈强父亲所支付的讼争房款,故朱萍萍关于陈强父亲在讼争房产上的出资系借贷性质的主张举证不充分,应承担举证不能的法律后果,陈强父亲所支付的讼争房款系赠与性质。

由于陈强无证据证明陈强父亲在出资时曾明确表示只赠与其一方,故陈强父亲所支付的讼争房款应认定系对陈强、朱萍萍双方的赠与。

本案陈强父亲仅支付了部分房款,其并不能取得房屋的所有权,也就无法决定将房屋赠与陈强,由于诉争房屋系陈强与朱萍萍婚姻关系存续期间购买,双方未对房屋产权归属进行特别约定,依照我国法定夫妻财产制的规定,该房屋产权应推定为夫妻双方共同共有,故朱萍萍有权分割讼争房产。关于讼争房产的具体分割比例,依照《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款规定的精神,对于夫妻共有房产的分割要根据“财产的具体情况”,本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决,即要全面考虑财产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献等因素。

具体到本案,考虑到陈强父亲支付了大部分讼争房款的具体情况,以及陈强现养育两个子女、朱萍萍养育一个子女等因素,在分割讼争房产时对陈强可以适当多分,酌定陈强分得讼争房产70%的份额,朱萍萍分得讼争房产30%的份额。因房产现登记在陈强名下且陈强分得较大份额,故由陈强享有房屋所有权更为妥当,陈强应按讼争房产现有价值的30%1178820元给朱萍萍予以补偿。

二审厦门市中级人民法院:综合判断上述款项应视为赠与陈强个人,属陈强个人财产

本案二审争议的焦点在于陈强父亲对案涉房产的出资是对陈强个人还是夫妻双方的赠与。

首先,根据查明的事实,本案案涉房产是以陈强名义购买及贷款,首付款与契税、定金均系陈强父亲支付。而此后的按揭贷款大部分也由陈强父亲及其家人、朋友逐月转账至按揭账户支付。朱萍萍虽称是向陈强父亲借款并已偿还完毕,但其陈述前后不一,陈强父亲也不予认可,朱萍萍也无法证明双方有借贷合意。因此一审法院未采信朱萍萍的陈述,认定陈强父亲支付的房款系赠与性质并无不当,本院予以维持。

其次,案涉房产由陈强父亲出资数额问题,双方当事人对讼争房产的全部购房成本748652元(定金 首付款 契税 贷款本息)中有654280.55元明确来源于陈强父亲的资金,约占87%均未提出异议,因此,该部分款项可以确定系由陈强父亲出资。至于其余有争议的七笔款项均未显示付款人,陈强也未能提供证据证明来源于陈强父亲的款项,一审法院据此推定为陈强、朱萍萍支付并无不当,本院予以维持。

最后,本案中,案涉房产是在陈强与朱萍萍婚后一年多购买的,陈强父亲与朱萍萍之间仅系姻亲关系,也并无长时间共同生活。案涉房产从购房时定金、首付的支付、产权证办出后契税的支付到大部分按揭的支付以及房屋的管理,均是由陈强父亲操作的。其中双方无争议部分按揭的支付均是陈强父亲及其家人朋友定期转入按揭卡中,并非交给陈强或朱萍萍让其自行偿还。结合陈强、朱萍萍在此期间的生活来源均来自陈强父亲开办的加油站,案涉房产的购买是由陈强父亲及其家人出资并登记在陈强名下,此后支出的款项也是明确针对案涉房产。由此可知,陈强父亲虽未在赠与当时作出明确意思表示,但陈强父亲的一系列出资行为已经表达赠与给陈强个人的意思。结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”,该条规定并未仅指向由父母全额出资的房产,应结合案件具体情形进行评判。

根据查明的事实,就案涉房产,陈强父亲出资的金额已达到654280.55元,达到购原创:婚后一方父母出首付款并偿还贷款,房屋登记在出资人子女名下,离婚如何分割? (2020-01-13 12:00:00)转载▼

标签: 蔡思斌 福州律师 婚姻家庭 家事律师 分类: 婚姻继承

关键词:离婚纠纷、共同财产、首付款、父母出资、个人财产、赠与

 

本文案例来源于厦门市中院二审案例,案情似乎没有那么复杂,但双方当事人对于房产志在必得,对案件中款项性质认定作了全面攻防。而一二审法院对于双方争议焦点问题作了明确回应及详细辨析,细细读来还是挺有道理,对于办理类似案例颇有参考价值。

 

案情简介:

 

朱萍萍与陈强于2006年登记结婚,于2016726日经一审法院调解离婚,对于讼争房产未予处理。陈强于200747日与开发商签订合同,购买本案讼争房产,总价为706379元,后产权登记在陈强一人名下。200795日,陈强并在银行办理了住房贷款,总贷款金额为490000元,贷款期限5年,双方约定的还贷账户为陈强名下的账号为62×××14的农业银行存款账户(以下简称还贷账户)。自2007105日起,陈强每月通过还贷账户偿还前述贷款本息,截止201255日,上述贷款偿还完毕,共计56期。双方一致确认讼争房产的购房总额加银行贷款利息为738050.47元。

 

陈强购买讼争房产所支出的定金20000元由案外人姐夫于200741日代为支付;200744日,陈强父亲通过现金汇款的方式向女儿(陈强姐姐)汇款220000元,首付款196379元由案外人陈强姐姐于200747日代为支付。自2007930日至201254日,在偿还前述住房贷款期间,陈强的上述还贷账户共收到40笔摘要为“现存”的款项,收到2笔摘要为陈强姐姐“转存”的款项,共计526700元。前述贷款的还贷款项均从该42笔存入的资金里所支出,本息合计521671.47元。

 

朱萍萍向一审法院起诉请求:依法分割夫妻共同房产。

 

双方争议焦点:

 

朱萍萍知晓上述还款事实,鉴于房屋在此期间升值巨大,朱萍萍主动自愿承担债务,认为上述男方父母代为出资的款项应为借贷,不属于赠与。而陈强则在事后补充父母单方赠与说明,认为上述款项用于购房是父母赠与其单方,与配偶无关,该部份赠与相对应的房产应属于其个人财产。

 

一审厦门市海沧区人民法院:既不支持借贷观点,也不支持赠与个人的观点。

 

甄别父母出资为子女购买房屋行为的法律性质,应从两个方面予以考量:  

 

第一,应尊重双方意思自治。对父母出资行为的认定原则上应以父母的明确表示为标准,此明确表示的时间应该是在出资或赠与的当时。

 

第二,对借贷关系是否成立应严格遵循“谁主张谁举证”原则。在现实生活中,基于彼此间密切的人身财产关系,父母的借贷往往没有借条,父母的赠与也往往没有明确的表示。此种父母出资行为性质不明的情况下,考虑到具有单务行为属性的赠与关系因不需要受赠方作出积极行为,而较具有双务行为属性的借贷关系更难以被证明;且在中国现实国情下,父母子女间的亲缘关系决定了父母出资为赠与的可能性高于借贷,故将父母出资性质的证明责任分配给主张借贷关系一方更为合理,若主张借贷关系一方的举证不充分,则应认定父母出资为赠与性质。

 

本案中,因陈强父亲出具的《赠与声明》距讼争房产贷款偿还完毕已过4年之久,非购房时的明确表示,应视为对购房出资性质未作出明确表示,故本案属于父母出资行为性质不明的情形,朱萍萍作为主张借贷关系方,应承担举证责任。但朱萍萍一方面无法举证其及陈强与陈强父亲在讼争房款上存在借贷合意,陈强、陈强父亲亦双双否认存在借贷合意;另一方面,其所举证的账户流水及银行汇款相关凭证仅能证明2012-2014年期间其陆续向陈强父亲支付款项这一事实,这些款项的总数额、单笔数额与陈强父亲所支付的讼争房款无法形成一一对应关系,且与当事人间的日常生活费用、加油站经营收益等款项高度混同,无法直接证明这些款项系偿还陈强父亲所支付的讼争房款,故朱萍萍关于陈强父亲在讼争房产上的出资系借贷性质的主张举证不充分,应承担举证不能的法律后果,陈强父亲所支付的讼争房款系赠与性质。

 

由于陈强无证据证明陈强父亲在出资时曾明确表示只赠与其一方,故陈强父亲所支付的讼争房款应认定系对陈强、朱萍萍双方的赠与。

 

本案陈强父亲仅支付了部分房款,其并不能取得房屋的所有权,也就无法决定将房屋赠与陈强,由于诉争房屋系陈强与朱萍萍婚姻关系存续期间购买,双方未对房屋产权归属进行特别约定,依照我国法定夫妻财产制的规定,该房屋产权应推定为夫妻双方共同共有,故朱萍萍有权分割讼争房产。关于讼争房产的具体分割比例,依照《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款规定的精神,对于夫妻共有房产的分割要根据“财产的具体情况”,本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决,即要全面考虑财产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献等因素。

 

具体到本案,考虑到陈强父亲支付了大部分讼争房款的具体情况,以及陈强现养育两个子女、朱萍萍养育一个子女等因素,在分割讼争房产时对陈强可以适当多分,酌定陈强分得讼争房产70%的份额,朱萍萍分得讼争房产30%的份额。因房产现登记在陈强名下且陈强分得较大份额,故由陈强享有房屋所有权更为妥当,陈强应按讼争房产现有价值的30%1178820元给朱萍萍予以补偿。

 

二审厦门市中级人民法院:综合判断上述款项应视为赠与陈强个人,属陈强个人财产

 

本案二审争议的焦点在于陈强父亲对案涉房产的出资是对陈强个人还是夫妻双方的赠与。

 

首先,根据查明的事实,本案案涉房产是以陈强名义购买及贷款,首付款与契税、定金均系陈强父亲支付。而此后的按揭贷款大部分也由陈强父亲及其家人、朋友逐月转账至按揭账户支付。朱萍萍虽称是向陈强父亲借款并已偿还完毕,但其陈述前后不一,陈强父亲也不予认可,朱萍萍也无法证明双方有借贷合意。因此一审法院未采信朱萍萍的陈述,认定陈强父亲支付的房款系赠与性质并无不当,本院予以维持。

 

其次,案涉房产由陈强父亲出资数额问题,双方当事人对讼争房产的全部购房成本748652元(定金 首付款 契税 贷款本息)中有654280.55元明确来源于陈强父亲的资金,约占87%均未提出异议,因此,该部分款项可以确定系由陈强父亲出资。至于其余有争议的七笔款项均未显示付款人,陈强也未能提供证据证明来源于陈强父亲的款项,一审法院据此推定为陈强、朱萍萍支付并无不当,本院予以维持。

 

最后,本案中,案涉房产是在陈强与朱萍萍婚后一年多购买的,陈强父亲与朱萍萍之间仅系姻亲关系,也并无长时间共同生活。案涉房产从购房时定金、首付的支付、产权证办出后契税的支付到大部分按揭的支付以及房屋的管理,均是由陈强父亲操作的。其中双方无争议部分按揭的支付均是陈强父亲及其家人朋友定期转入按揭卡中,并非交给陈强或朱萍萍让其自行偿还。结合陈强、朱萍萍在此期间的生活来源均来自陈强父亲开办的加油站,案涉房产的购买是由陈强父亲及其家人出资并登记在陈强名下,此后支出的款项也是明确针对案涉房产。由此可知,陈强父亲虽未在赠与当时作出明确意思表示,但陈强父亲的一系列出资行为已经表达赠与给陈强个人的意思。结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”,该条规定并未仅指向由父母全额出资的房产,应结合案件具体情形进行评判。

 

根据查明的事实,就案涉房产,陈强父亲出资的金额已达到654280.55元,达到购房成本总额的87%,即案涉房产大部分由陈强父亲出资,结合上文分析,根据该规定,该部分出资应视为对陈强个人的赠与,而非对陈强、朱萍萍两人的赠与。

 

福州律师蔡思斌评析:

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。目前司法实践中,对于该条的理解,如父母婚后为子女全款出资买房,房屋登记在一房子女名下,则视为对自己子女的赠与,离婚时房产应为出资方子女的个人财产的观点基本上不持争议。

 

而对于父母于婚后为子女贷款买房的情形,因相关司法解释并未明确规定该类情形,所以存在多种理解。一方父母出首付款,婚后贷款亦由一方父母偿还,部分法院认为应当按照父母已出资及已偿还的部分占购房总价的比例来划分,父母已出资已偿还贷款部分视为对自己子女的赠与,应为出资方子女的个人财产,尚未偿还的贷款部分视为夫妻共同财产,正如本案二审法院观点。当然,二审法院的逻辑推理过程非常值得借鉴,在相关证据收集及举证及证明对象上极考验律师的执业技能及应对策略。

 

司法实务中,对于该类情形,也有观点认为,可参照《婚姻法解释三》第7条第一款,视为房产均为出资方子女的个人财产,不视为夫妻共同财产予以分割。

 

根据本人办案经验,福州法院二级系统在审判实务中也倾向于上述在厦门中院的做法。

 

案例索引:厦门市中级人民法院(2017)闽02民终3375号,相关当事人系化名。

 

房成本总额的87%,即案涉房产大部分由陈强父亲出资,结合上文分析,根据该规定,该部分出资应视为对陈强个人的赠与,而非对陈强、朱萍萍两人的赠与。

福州律师蔡思斌评析:

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。目前司法实践中,对于该条的理解,如父母婚后为子女全款出资买房,房屋登记在一房子女名下,则视为对自己子女的赠与,离婚时房产应为出资方子女的个人财产的观点基本上不持争议。

而对于父母于婚后为子女贷款买房的情形,因相关司法解释并未明确规定该类情形,所以存在多种理解。一方父母出首付款,婚后贷款亦由一方父母偿还,部分法院认为应当按照父母已出资及已偿还的部分占购房总价的比例来划分,父母已出资已偿还贷款部分视为对自己子女的赠与,应为出资方子女的个人财产,尚未偿还的贷款部分视为夫妻共同财产,正如本案二审法院观点。当然,二审法院的逻辑推理过程非常值得借鉴,在相关证据收集及举证及证明对象上极考验律师的执业技能及应对策略。

司法实务中,对于该类情形,也有观点认为,可参照《婚姻法解释三》第7条第一款,视为房产均为出资方子女的个人财产,不视为夫妻共同财产予以分割。

根据本人办案经验,福州法院二级系统在审判实务中也倾向于上述在厦门中院的做法。

案例索引:厦门市中级人民法院2017)闽02民终3375号,相关当事人系化名。



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